전세사기 수법유형 알아보기 3탄 계약서 작성할 때

이전 글에서 전세사기 수법 중 내 집 고를 때와, 임대인 확인할 때 유형과 대처방법에 대해 알아보았습니다. 이번에는 계약서 작성할 때 전세사기 수법유형과 대처 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.  

 

 

 

 전세사기유형: 월셋집을 전셋집으로 둔갑

1. 공인중개사 프로세스

 

일부 지역에는 나쁜 관행이 있습니다. 그건 바로 임대인 없이 임대차계약을 맺는 관행입니다. 공인중개사가 임대인의 대리인을 자처하면서, 임대인이나 대리인 관련 서류를 전혀 준비해주지 않는 겁니다. 이 빈틈을 노리고, 사기를 치는 일부 나쁜 공인중개사가 있습니다. 예를 들어볼게요. 여기 임대인의 대리인으로서 계약을 하러 나온 공인중개사가 한 명 있습니다. 이 공인중개사는 세입자와 보증금 1억 원의 전세계약을 체결해 버려요. 하지만 임대인에게는 보증금 1천만 원의 월세 계약을 체결했다고 거짓말을 했어요. 이렇게 발생한 총 9천만 원의 차액을 나쁜 공인중개사가 빼돌려요. 공인중개사가 임대인과 세입자 모두를 속이는 겁니다.

 

2. 가짜 임대인으로 인한 전세사기 예방법

① 등록된 공인중개사와 거래하기

그렇다면 이러한 불상사를 막기 위해서는 어떻게 해야 할까요? 우선, 해당 공인중개업자가 정상적으로 등록된 공인중개업자가 맞는지 사전에 확인해야 합니다. 무자격자가 증개업 등록증이나 자격증을 빌려서 중개사무소를 차리는 경우가 생각보다 많아요. 등록된 중개업자인지 여부는 '국가공간정보포털'에서 확인할 수 있습니다. 열람공간에 들어가 부동산 중개업조회 메뉴를 클릭하면 지역과 사무소 상호, 공인중개사 이름, 전화번호 등을 입력할 수 있고 이를 통해 등록번호와 중개업자 여부를 확인할 수 있습니다.

 

 

② 부동산 공제증서 받기

개업 중인 공인중개사는 공인중개사법 제30조에 따라 보증보험이나 공제상품에 가입해야 합니다. 이에 따라 공인중개사의 과실이나 고의로 계약자가 금전적 피해를 입었을 때 손해를 보증한다는 내용을 담은 '부동산 공제증서'를 발급하게 됩니다. 이 공제증서는 실제 중개사고 때문에 벌어진 손해를 배상해줄 때에 쓰이며, 공인중개사가 사기를 벌이지 않겠 다는 다짐이기도 합니다. 그러니 중개업등록증과 공인중개사의 신분증을 확인해 꼭 계약서 작성 시 증서를 받을 수 있도록 확인해야 합니다.

 

 

 전세사기유형: 선순위 임차보증금 및 근저당 허위공지

1. 보증금 많은 다가구 주택 VS 공동담보 많은 다세대 · 오피스텔

 

다가구주택A에는 너무 많은 보증금들이 이미 나보다 우선하여 묶여 있는 집이기 때문에 위험할 수 있습니다. 다세대주택 또는 오피스텔B에는 공동 담보가 너무 커서, 세입자들의 보증금 보호가 제대로 지켜지지 않을 수 있습니다. B의 경우, 등기부등본에서 공동담보에 대한 언급을 확인할 수 있습니다. 하지만 다가구주택A에 사는 세입자들의 보증금은 등기부등본에 나타나지 않습니다. 그래서 좀 더 유의해야 합니다.

 

※ 다가구주택이란, 한 개의 단독주택 안에 여러 가구가 사는 집이에요. 쉽게 예를 들면, 1명의 임대인이 같은 건물에 있는 모든 세입자와 계약을 맺고 있는 집입니다. 등기상으로도 1개의 주소지, 한 명의 임대인에 여러 개의 가구가 등록되어 있고요. 1명의 임대인에 대해, 여러 가구가 각각의 보증금을 내고 입주해 있는 건물입니다.

 

2. 다가구 전입세대 확정일자 열람하기

만약 같은 다가구주택에 이미 세입자들이 거주하고 있다면, 이들의 보증금 총합을 ‘선순위 임차보증금’이라고 파악해 볼 수 있습니다. 나중에 건물이 경매에 넘어갔을 때, 나보다 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있는 거죠. 그럼 나는 상대적으로 ‘후순위’가 되는 거고요. 나보다 우선할지도 모를 보증금들이 얼마나 있는지 확인하려면 ‘다가구 전입세대 확정일자’라는 서류를 확인해 볼 필요가 있습니다. 물론, 모든 세입자들이 전입신고 하고 확정일자를 받아두진 않습니다. 하지만 반드시 해야 합니다. 확정일자를 받아두지 않으면 나중에 집이 경매 넘어갔을 때 몹시 곤란해질 수 있습니다.

그러다 못 돌려받게 되면 어떡하지? 하면서 계약을 하지 않겠다는 사람들이 많을 것 같으면, 아예 ‘선순위 임차보증금’을 속이는 경우가 발생해요. 그러니, 꼼꼼히 확인해봐야 합니다.

 

※ ‘선순위 임차보증금’이란, 건물 전체 보증금들의 합, 즉 ‘동일한 등기 주소지에 이미 입주해 있는 다른 세입자들의 임차보증금’의 총합을 의미해요. 이때, ‘선순위’라는 수식어가 붙은 이유는 기존 세입자들의 보증금이 ‘나’의 보증금보다 앞선 배당 순위를 차지하고 있기 때문이에요.

 

확정일자 인터넷등기소 신청 열람/발급하기

3. 우선변제권

다가구주택에 전월세 계약을 할 때에는, 이미 나보다 먼저 입주해서 살고 있는 같은 다가구주택 건물 안 세입자들의 보증금이 얼마나 많이 있는지 확인해봐야 합니다. 확정일자를 받은 선순위 임차보증금은 나중에 집이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 돌려받을 수 있는 ‘우선변제권’을 갖고 있습니다. 만약 우선변제권을 획득한 세입자들이 있다면, 내 보증금은 그들보다 후순위가 되는 겁니다.

 

※ 우선변제권은 채무가 있을 때 특정한 채권자가 다른 채권자보다 먼저 돈을 받을 수 있는 우선권을 의미합니다. 세입자가 우선변제권을 가지게 되면, 임대인의 빚 때문에 집이 경매에 넘어가더라도 나는 나보다 순위가 낮은 사람들보다 더 우선하여 보증금을 돌려받을 수 있게 되는 것입니다.

 

4. 최우선변제

우선변제권을 획득한 보증금들 중에 어떤 것들은 확정일자 받은 날짜와 상관없이 더 최우선적으로 보호받기도 합니다. ‘최우선변제’ 대상이 되었기 때문입니다.

 

.※ 주택임대차보호법 제8조에 따르면, 주택이 경매에 매각될 때 ‘나’의 보증금이 아래와 같이 법에서 지정한 소액 보증금 기준에 해당한다면, 최우선적으로 변제를 받을 수 있습니다. 쉽게 말해, 내가 가장 늦게 입주한 세입자이더라도 그 보증금의 규모가 소액이라면 가장 먼저 배당받을 수 있습니다.

 

5. 빚 많은 집에서 벌어지는 전세사기 예방법

① 특약사항 기재

② 계약 전 확정일자 부여현황 발급

③ 계약 후 확정일자 부여현황 및 전입세대 열람 내역 발급

 

다가구주택의 경우 계약을 하기 전에는 다른 세입자의 보증금 규모를 알기 어려워요. 따라서 반드시 임대인의 동의를 받아 계약 전에 부채 규모를 확인해야 합니다. 만일 임대인이 거짓말을 할 경우를 대비하여 특약사항을 기재하는 것을 추천합니다. 계약 전에는 임대인의 동의서, 임대인의 신분증 사본, 인감증명서 등 필요서류를 챙겨 확정일자 부여 현황 서류를 발급받도록 합니다. 계약 후에는 임대차 계약서와 본인 신분증 사본 등 필요서류를 챙겨 확정일자 부여 현황과 전입세대 열람 내역 2가지 모두 발급해 보세요. 확정일자 부여 현황과 전입세대 열람 내역에 기재된 보증금 금액을 통해 이 집에 대해 설정된 부채의 규모를 계산해 볼 수 있습니다.

 

 

 

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