전세사기 수법유형 알아보기 2탄 임대인 확인할 때

가짜 임대인과의 계약한 상황과 신탁회사 동의 없는 계약 할 경우 임대인 확인 할 때 생길수 있는 전세사기 유형 및 대처방법에 대해 알아보도록 하겠습니다

 

 

 

 

 

 가짜 임대인과의 계약

1. 가짜 임대인이란?

 

 

 

임대인이 아닌 사람이 임대인인 척 명의를 도용하는 경우가 심심치 않게 발생합니다. ‘가짜 임대인’이 건물을 임대하면서 알아낸 ‘실제 임대인’의 인적사항을 이용하여 자신이 건물주인 척 거짓된 전세계약을 한 후 세입자의 보증금을 가로채는 거죠. 혹은 임대인의 위임장 또는 증명서류를 위조해 대리인 행세를 하면서 세입자의 보증금을 가로채기도 합니다.

 

2. 가짜 임대인 vs 진짜 임대인

 이런 불상사를 막기 위해서는 임대인이라고 주장하는 사람이 정말 임대인이 맞는지를 확인하는 일이 중요합니다. 신분증에 쓰여 있는 임대인의 인적사항과 등기부등본 상의 임대인의 정보가 일치하는지 확인해야 하겠죠. 이때 등기부등본은 본인이 직접 발급받아 확인해 보기를 추천합니다. 등기부등본을 위조하는 경우도 있다고 하니까요.

 

3. 임대인을 대신해서 대리인이 왔을 때 대처법

 ①임대인의 신분증을 대체할 수 있는 서류들 즉, 인감도장이 찍힌 위임장과 그 인감도장을 증명할 인감증명서를 확인해야 합니다.. 위임장과 인감증명서를 대조해 두 서류에 찍힌 임대인의 인감이 동일한지 체크하는 것이죠.

 ② 임대인과의 츄선 통화를 통해 계약 내용을 다시 한번 확인하시기를 추천합니다.

 ③ 전세보증금을 반드시 임대인 명의의 통장에 지급해야 합니다. 만일 임대인의 요청에 의해 대리인 계좌로 입금해야 하는 경우라면, 특약사항에 임대인의 요청에 따라 대리인 계좌로 입금하게 되었음을 명시해야만 합니다.

 

4. 가짜 임대인으로 인한 전세사기 예방법

① 등기부등본 임대인이 계약당사자인지 확인하기

② 임대인 신분증 확인하기

③ 대리인 확인절차 거치기

 

 

 

 신탁회사의 동의 없는 계약

1. 신탁이란?

신탁이란, 임대인이 주택을 비롯한 자신의 부동산을 전문가에게 맡기는 걸 의미합니다. 임대인은 주택을 담보로 대출을 받을 수도 있고요. 혹은 다른 수익을 얻기 위해서도 신탁을 합니다.

 

더 전문적인 용어로 신탁이란?

재산을 가진 사람이 자신이 믿을 수 있는 제3자에게 자신의 재산을 이전하여 관리 및 운용하도록 하는 행위라고 합니다. 이때 ‘재산을 가진 사람’은 위탁자라 칭하고 ‘재산을 이전받은 제3자’는 수탁자라고 칭합니다. 따라서 부동산 신탁이란 부동산을 소유한 위탁자가 해당 부동산을 담보로 대출을 받거나 부동산을 이용해 수익을 얻기 위해 수탁자에게 신탁하는 행위를 말하는 거죠. 신탁이라는 개념 자체가 여러 이해관계자를 내포하고 있다 보니 많이 복잡하게 느껴지실 수 있지만, 간단하게 정리하자면 부동산 재산을 전문가에게 맡겨 관리하는 것입니다.

 

2. 신탁등기 vs 일반등기

 

 

 

등기부등본 서류에는 표제부, 갑구, 을구가 있어요. 이 중 ‘갑구’를 보면, ‘신탁’ 여부를 바로 알아볼 수 있습니다. 임대인이 신탁회사에게 신탁 계약을 맺었다는 것이 ‘갑구’에 적혀 있다면, 진짜 소유권은 임대인에게 없습니다. 보통은 임대인이 곧 집의 소유주인지 확인한 뒤 계약서에 서명을 하는데, 만약 신탁등기라면 이렇게 계약해선 안 됩니다.

 

3. 전문가와 함께 진짜 소유권 확인하기

신탁 등기가 된 집은 임대인(=소유주)이 나와 전월세 계약을 하고 싶을 때 반드시 신탁회사의 동의를 받거나, 내가 아예 신탁회사와 계약해야 합니다. 왜냐면, 부동산을 신탁할 경우 부동산의 소유권이 신탁회사에게 넘어갑니다. 만약, 신탁회사 동의 없이 계약한다면, 계약 자체가 무효로 취급될 수 있습니다. 이렇게 되면, 내가 남의 집을 불법점유하고 있는 것으로 퇴거 요청받을 수도 있습니다. 신탁회사의 사전 승낙 및 합의가 있고 이를 증명할 서류를 확인할 수 있다고 해도, 반드시 전문가의 도움을 통해 절차를 밟거나, 다른 집을 우선적으로 선택하는 것을 추천합니다.

 

4. 신탁등기 전세사기 예방법

 ① 등기부등본 확인하기

 ② 신탁원부 확인하기

 

잘못된 계약을 하지 않으려면, 등기부등본을 통해 부동산이 신탁되었는지 여부를 확인해야만 합니다. 만일 등기부등본을 확인했는데 신탁등기가 되어 있다면 ‘신탁원부’라는 서류를 추가적으로 확인해야만 하고요. 신탁원부란, 위탁자와 수탁자 그리고 수익자와 신탁관리인의 성명 및 주소, 신탁의 목적, 신탁재산의 관리방법, 신탁 종료의 사유 등을 포함한 서류입니다. 따라서 신탁원부를 확인하면 누구에게 이 부동산을 임대해줄 권한이 있는지, 해당 부동산을 담보로 받은 대출이 있는지 등을 알 수 있습니다. 참고로 이 신탁원부는 인터넷으로는 발급받을 수 없기 때문에 등기소에서 직접 발급받아야만 합니다. 그리고 한 가지 말씀드리자면, 신탁원부를 통해 권리관계를 파악하는 일이 개인에게는 다소 생소하고 어려울 수 있기 때문에 전문가의 도움을 받기를 추천합니다.

 

 

 

 

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