전국적으로 전세사기 피해가 늘고 많은 이슈가 되면서 전세사기가 어떻게 발생하는지, 미리 주의해야 해야 할 사항은 무엇인지 관심을 가지는 분들이 많아졌습니다. 전세사기는 누구에게나 일어날 수 있는 일입니다. 이러한 피해를 미리 알고 방지할 수 있도록 전세사기 수법의 유형과 예방 및 대처 방법에 대해 정리해보려고 합니다.
목차
깡통주택이란?
깡통주택이란 집값이 주택담보대출금과 전세보증금보다 낮아져 집주인이 집을 팔아도 보증금을 다 돌려주지 못하는 상황을 말합니다. 보통 집값의 80%를 이상일 때 깡통전세라고 합니다.
전세가격과 매매가격 차이가 나지 않는 집을 작은 자본금으로 매입한 후 전세 만기가 되면 세입자의 보증금을 돌려주지 않거나 임차인 모르게 경제 능력이 없는 바지 임대인에게 집을 넘겨 경매로 넘어가게 하여 보증금을 받지 못하게 하는 수법을 깡통전세 사기라고 합니다.
깡통주택 발생원인
깡통주택을 전세로 내놓는 임대인들은 ‘갭투기’를 통해 해당 주택을 매입하게 됩니다. 이때의 갭(차이)은 ‘매매가-전세가’를 말하는데 그 ‘갭’마저도 은행에서 대출을 받고, 이렇게 되면, 임대인이 스스로 자유롭게 융통할 수 있는 돈은 거의 없습니다. 보증금도, 은행 대출금도 전부 언젠가 타인에게 돌려줘야 하는 돈이니까요. 그렇기 때문에 만약 집이 경매에 넘어가기라도 하면, 세입자는 보증금을 떼이게 됩니다. 경매에 넘어가지 않더라도, 계약이 끝나고 이사를 나갈 때 제때 보증금을 돌려주지 못할 수도 있습니다. 임대인이 제 돈 주고 산 집이 아니니, 돌려줄 돈이 없는 경우에 특히 더 그렇습니다. 이런 경우, 다음 세입자가 나타나지 않으면 보증금을 줄 수 없습니다. 또는, 집 가격이 하락해 집값이 전세보증금보다 낮아졌을 때에도 이사를 하려는 세입자에게 보증금을 돌려줄 수 없게 되는 일이 발생할 수도 있습니다.
깡통주택 위험한 이유
깡통주택은 보증금 + 대출금의 총합이 집값의 80%를 넘는 집을 의미합니다. 즉, 임대인이 자기 돈을 얼마나 들여서 집을 갖고 있느냐가 중요합니다. 깡통주택의 임대인은 불상사가 생겼을 때 빚 상환을 회피해 버릴 수 있기 때문이죠. 그렇기에 깡통주택은 마치 시한폭탄 같은 존재라고 할 수 있습니다.
깡통주택에 전세로 들어간 순간부터 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 생깁니다. 예를 들어, 주택 A, B 모두 경매에 넘어갔을 때, 주택 A에서는 보증금을 전부 돌려받지 못할 수 있습니다. 경매에 넘어가지 않더라도, 집값이 떨어지거나 임대인의 경제적 사정이 어려워지면 보증금을 돌려주지 못하게 될 수도 있습니다. 애초에 임대인의 돈은 거의 없는 깡통주택이기 때문에, 임대인이 돈이 없다며 보증금을 돌려주지 않을 수도 있습니다. 그러니 반드시 등기부등본 서류를 통해 이 집에 빚이 얼마나 많은지 꼭 확인해야 합니다.
깡통전세사기 예방
1. 깡통주택인지 꼭 확인하기
내가 보고 있는 집이 깡통주택인지 필히 확인해야 합니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템, KB부동산 등에서 집값 시세를 확인할 수 있습니다. 만약, 내 보증금이 2억 원인데 집값이 2억 2천만 원이라면? 반드시 거르세요! 이렇게 보증금이 집값에 맞먹는 수준이라면, 최대한 피해야 합니다.
내 집미리 확인하는 어플↓
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2. 임대인의 경제력 믿지 않기
임대차계약을 할 때 임대인이 경제력을 과시하며 당연히 보증금을 돌려준다고 안심시키더라도 믿어선 안 됩니다. TV에 출연했다거나, 집이 아주 많은 부자라거나, 유명한 직업이라거나... 이런 정보는 전세사기가 벌어진 이후에 아무 도움이 되지 않습니다. 실제로 깡통주택 전세사기가 벌어진 이후에 임대인이 처벌 받는다고 해도, 반드시 내 보증금 전부를 돌려받을 수 있다고 생각하시면 안됩니다.
3. 전세반환보증보험 가입 가능여부 확인
전세보증금반환보증에 가입도 필수입니다. 전세보증금반환보증이란 전세보증금의 반환을 책임져주는 상품입니다. 아무리 깡통주택을 잘 판별했더라도 집값이 하락하면 그 어떤 안전한 집이라도 깡통주택이 될 수 있습니다. 때문에 계약 체결 전에 전세보증금반환보증에 가입할 수 있는 주택인지 먼저 따져보고, 계약 체결 후 전세보증금반환보증에 가입하면 소중한 내 보증금 지킬 수 있습니다.
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