부동산 계약전 용어 알아보기 (ft. 부동산용어사전)

전세사기 대부분이 20~30대 청년층으로 피해 임차인중 절반이상을 차지합니다. 신혼부부나 사회 초년생에게 부동산 용어는 어렵고 익숙하지 않아 중개사에게만 의지해 임대차계약을 하게 되어 이런 일들이 발생하게 되는데요. 전세계약 전후 전세사기 피해 예방을 위해 알아야할 부동산 용어에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

계약전 알아야 할 부동산 용어

1. 임대인

임대차 계약을 진행하면서 비용을 받고 물건을 계약기간 동안 빌려주는 사람을 임대인이라고 합니다.

즉, 토지나 주택 상가의 소유주로서 임대차 계약을 통하여 계약된 기간 동안 해당 공간을 빌려주는 사람이며 임대인은 부동산을 임대하여 수익을 얻는 만큼 일정한 권리와 의무를 지니고 있습니다.

 

2. 임차인

임대차계약에서 돈을 내고 목적물을 빌려 쓰는 사람을 말해요. 이 임대차는 ‘상가건물 임대차보호법’에 따른 임대차와 ‘민법’에 따른 임대차로 나뉘고요. 단, 임차권은 그 본질이 채권이므로 대항력이 없어서 임대차 도중에 임대인이 목적물을 제삼자에게 양도하면 임차인은 양수인에 대하여 그의 임차권을 주장할 수 없는 것이 원칙이에요. 그래서 생긴 법이 주택임대차보호법입니다.

 

3. 주택임대차보호법

임차인에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 대항력과 더불어 우선변제권을 부여하고 임대차 존속기간을 보장함으로써 국민의 주거안정을 꾀하는 정책입니다.

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4. 전대차

임대인이 임차물을 다시 제3자에게 유상 또는 무상으로 사용ㆍ수익 하게 하는 계약이에요. 원래 했던 계약인 임대인과 임차인간에 임대관계는 여전히 존속하되 임차인과 전차인간에 새로이 임차관계가 발생하는 것이죠. 전대차에는 임대인의 동의를 받아야 하며, 임대인의 동의 없이 전대하면 임대인은 임대차를 해지할 수 있습니다.

 

5. 임대차계약서

부동산이나 동산을 빌리거나 빌려줄때 주로 쓰이는 계약서입니다. 임대와 임차를 합친 말입니다.

 

 

계약 시 알아야 할 부동산 용어

1. 등기부등본

부동산에 관한 권리 관계를 적어 두는 등기부를 복사한 증명문서입니다.

등기부등본 열람 및 발급 방법과 등기부등본 보는 법은 아래 링크 참고하시기 바랍니다.

 

등기부등본 열람 및 인터넷 발급 방법

 

등기부등본 표제부 갑구 을구 보는법(ft. 등기부등본 인터넷발급)

 

 

 

 

2. 근저당

앞으로 생길 채권의 담보로 저당권을 미리 설정하는 행위입니다. 저당권은 채무자가 채무를 이행하지 않을 경우에 대비하여 미리 특정 부동산을 담보물로 저당 잡아 둔 채권자가 그 담보에 대하여 다른 채권자에 우선해서 변제받을 것을 목적으로 하는 권리입니다.

 

3. 근저당권

저당권의 일종으로서 채무자와의 계속적 거래계약 등에 의해 발생하는 불특정 채권을 일정액의 한도에서 담보하는 저당권을 말한다. 피담보채권이 소멸하면 저당권도 소멸하는데, 근저당권은 일정한 범위에 속하는 피담보채권을 정해 두면 그 채권이 소멸해도 근저당권에는 영향이 없고, 그 후에 해당 채권이 다시 발생하면 그 채권은 근저당권으로 담보된다.

 

4. 근저당 설정

은행 등 금융기관이 주로 담당하며 융자 희망자가 담보융자 신청을 하면 은행은 담보물 감정을 하고 융자 여부를 결정한 다음 근저당을 설정하고 융자를 해줍니다. 근저당의 설정은 물권적 합의와 등기에 의하며, 등기할 때는 담보할 채권최고액을 반드시 등기해야 합니다. 채권최고액은 융자 희망자가 최대한도로 융자받을 수 있는 금액을 말합니다. 예를 들어 융자 희망자가 시가 1억 원의 주택을 은행에 담보로 제공하면 은행은 그 주택의 위치, 주택 연한, 도시계획 등을 검토하여 감정가를 정하는데 대개는 담보물 시가의 70∼80% 선입니다.

 

 

 

 

계약 후 알아야 할 부동산 용어

1. 전입신고

 

거주지를 이동한 경우 전입한 날부터 14일 이내에 새로운 거주지 관할기관에 전입사실을 신고하는 것입니다.

 

전입신고 인터넷 신청방법 및 필요서류

 

2. 확정일자

임대차 계약에 대해 법적인 증거력을 가지는 법률상의 날짜로서 해당 날짜 이후부터 법의 보호를 받을 수 있습니다. 

 

확정일자 인터넷등기소 신청 열람/발급하기

 

 

3. 대항력

제삼자에게 임차권을 주장할 수 있는 권리. 쉽게 말하면 집이 다른 임대인에게 팔리더라도, 경매로 낙찰자에게 넘어가더라도 내 보증금을 주장할 수 있는 권리입니다. 주민등록상 전입신고와 주택 인도(입주)라는 조건을 모두 갖춘 후 다음날부터 효력이 발생됩니다.

 

4. 우선변제권

임차인이 확정일자를 받은 경우, 주택이 경매 등에 부쳐졌을 때 먼저 채권을 변제받을 수 있는 권리.

대항력과 우선변제권은 서로 다른 개념입니다만, 그냥 간단히 생각해서 내 보증금을 지키기 위해서는 전입신고, 확정일자, 입주 3가지를 꼭 해야 한다고 기억하면 됩니다.

 

5. 최우선변제권

약자인 임차인을 보호하기 위하여, 소액 임차인의 경우 확정일자를 받지 못하더라도 일정 금액을 최우선적으로 변제해 주는 권리를 말합니다. 낙찰가의 1/2 안에서 일정 금액 변제를 받을 수 있습니다. 기준은 각 지역마다 다르며, 예를 들어 서울시의 경우 1억 1천만 원 이하 보증금에 대해 3700만 원 까지는 최우선변제를 받을 수 있습니다.

 

 

 

 

면적 관련 용어

1. 대지면적

건축법상 건축할 수 있는 대지의 넓이를 말합니다. 건축면적은 건축물의 외벽의 중심선으로 둘러싸인 수평 투영 면적, 즉 건물 바닥의 크기를 의미합니다.

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2. 전용면적

실제로 입주자가 독점하여 사용하는 부분의 면적입니다. 방, 거실, 주방 그리고 화장실 등을 모두 포함한 면적으로, 전용면적은 실제 사용하는 면적이기 때문에 가장 중요하게 봐야 할 면적이기도 합니다.

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3. 공용면적

다른 사람들이 같이 이용할 수 있는 엘리베이터, 계단 등이 포함된 면적입니다. 오피스텔은 아파트에 비해 전용률(공급면적 대비 전용면적이 차지하는 비율)이 떨어지는데 분양면적은 같더라도 전용률의 차이 때문에 오피스텔이 아파트보다 면적이 적어요. 전용면적과 공용면적을 합해 분양면적이라고 부르고, 일반적으로 분양 시 말하는 면적이 공용면적입니다.

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4. 서비스면적

발코니에 해당하는 면적이에요. 요즘은 발코니를 확장하는 것이 당연시되고, 건설사마다 서비스면적이 다르기 때문에 같은 평형대의 아파트라도 서비스 면적에 따라 크기가 달리 느껴질 수 있어요.

 

 

 

 

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