전세사기 예방 전세사기 유형 전세 보증금 지킬 방법 알아보기

2022년 말부터 최근 부산 대규모 전세사기까지 전국적으로 끄니지 않고 있습니다. 전세 사기 사건이 세입자가 보증금을 돌려받지 못하는 상황을 통틀어서 전세 사기라고 합니다. 전세 사기는 무서운데 그렇다고 월세는 부담스럽고… 전세 보증금을 지킬 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

대표적인 전세사기 수법

 

시세 부풀리기: 임대인과 감정인이 한편이 돼 시세를 부풀려 보증금을 챙기는 수법입니다. 나중에 집이 경매에 넘어가면 문제가됩니다. 그때 실제 집값보다 전세금이 낮으면, 임차인는 보증금을 전부 돌려받을 수 없어 깡통전세라고도 합니다.

 

바지 집주인 앉히기: 임대인이 임차인에게 시세를 부풀려 차익을 챙긴 다음, 명의를 빌려 소유권을 가짜 집주인에게 넘기는 방식입니다.  그럼 이전 임대인은 보증금을 돌려줄 의무가 없어지고 ‘바지 집주인’은 자기 돈으로 집을 산 것이 아니기 때문에 임차인에게 돌려줄 보증금이 없으니 사기를 당하게 됩니다.

 

세금 체납 감추기: 임대인이 세금을 밀린 상태지만, 이를 숨기고 계약을 맺는 수법입니다. 밀린 세금이 있는데 집이 경매로 넘어가면, 임차인이 보증금 전액을 돌려받지 못할 경우가 많습니다.

 

전세보증보험 거짓말: 전세보증금 반환보증(전세보증보험)은 전세 계약이 끝나면 임차인이 보증금을 무사히 돌려받을 수 있도록 책임져 주는 보험이지만 가입 조건이 까다로운데요. 자신의 신용 문제로 전세보증보험 가입이 안 되는 것을 알면서도 거짓말로 계약을 체결하는 경우도 있습니다.

 

 

계약 전에 알아야할 4가지

시세 확인: 계약하려는 집의 실제 시세부터 파악해야 합니다. 보통 매매가 대비 전세가(전세가율)가 70~80%를 넘으면 위험하다고 볼 수 있습니다.

 

등기부등본 확인: 등기부등본 ‘갑구’에는 소유권에 대한 내용을 알 수 있습니다. 압류, 가압류, 가등기 등 소유권을 제한할 수 있는 요소가 있는지 확인해야 합니다. ‘을구’에서는 집에 잡힌 빚을 알 수 있습니다. 여기서 근저당권, 전세권이란 단어가 있는지 확인해야 합니다. 입주 전 집주인이 집을 담보로 대출을 받았다면 나보다 은행의 권리가 앞서기 때문에 집이 경매에 넘어가면 전세금을 돌려받기 어렵습니다.

 

건축물대장 발급: 건축물대장에서 정해진 용도대로 건물을 쓰고 있는지, 불법이나 무허가 건물은 아닌지 확인해야 합니다. 위반한 사항이 있다면 주택임대차보호법에 적용되지 않기 때문입니다.

 

세금 체납 여부: 임대인에게 밀린 세금이나 임금이 있는지도 확인해야 합니다. 체납 세금에는 ‘법정기일’, 세금이 부과된 날짜가 있는데요. 법정기일이 세입자의 전입신고보다 앞서면 세입자의 권리는 뒤로 밀려납니다. 집이 경매에 부쳐지면 낙찰금에서 그 돈이 먼저 빠져나가는 거죠. 임대인에게 국세 및 지방세 완납 증명서를 요구하시면 됩니다.

 

 

 

계약 중, 계약 이후 챙겨야할 3가지

등기부등본 재확인: 전세 임대차계약서를 작성하는 시점에 등기부등본을 다시 확인해야 합니다. 주택 관련 권리 상황에 변화가 생겼을 수도 있기 때문이죠. 잔금을 치르기 전에도 꼭 다시 살펴보아야 합니다.

 

전입신고·확정일자부터: 계약 후 서둘러 전입신고를 하고, 확정일자를 받아야 합니다. 이 과정을 거쳐야 자신이 이 집의 세입자라는 것을 법적으로 주장할 수 있기 때문입니다. 전입신고를 미루면 집주인이 그 틈을 타 집을 담보로 대출을 받아버릴 수 있습니다.

 

전세보증보험 가입: 전입신고를 하고 확정일자를 받았다면 전세보증보험에 가입할 수 있습니다. 본인의 상황에 맞는 보험에 가입하면 되는데, 전세 계약 기간 절반이 지나기 전에 가입해야 합니다.

 

계약을 체결하는 순간과 그 이후에도 긴장의 끈을 놓을 수 없는 전세! 전셋집을 구하고 있거나 이미 전셋집에 살고 있다면, 수시로 관련 제도를 찾아보는 것이 전세사기 예방에 도움이 될 수 있습니다.