전세사기 수법유형 알아보기 5탄 입주한이후

전세사기 수법유형 중 입주한 날 이후 일어날 수 있는 전세사기 유형과 대처방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

임대인이 세금 밀리거나, 월급 밀렸을때

근저당 금액과 선순위 보증금을 다 계산했음에도 불구하고, 전세금을 돌려받지 못하는 경우가 발생할 수 있습니다. 그건 바로 세금을 내지 않는 사람들 때문이지요. 만약 내가 살게 될 집의 임대인이 고액체납자라면, 집이 경매에 넘어갔을 때 보증금 전부를 돌려받지 못할 수도 있습니다. 실제로 한국자산관리공사의 자료에 따르면 2016년부터 2020년에 이르기까지, 임대인이 국세를 미납하는 바람에 900명의 가까운 세입자가 총 335억의 보증금을 돌려받지 못했다고 합니다. 그런가 하면 사용자가 노동자에게 정당한 임금을 지불하지 않는 경우, 이것이 임금채권이 되어 사용자의 뒤를 따라다니게 되는데요. 이렇게 임금채권이 많은 빚쟁이를 임대인으로서 만나게 되면 그 역시, 보증금을 떼일 우려가 있습니다.

 

 

 

 

미납국세란? 

임대인이 세금을 제때 내지 않았을 때, 나한테는 두 가지 형태로 문제가 될 수 있어요. 먼저, 당해세가 있습니다. 당해세란 매각이 되는 부동산에 부과되는 세금으로서 국세와 지방세 및 가산금 등을 의미합니다. 만약 당해세 때문에 집이 경매에 넘어갔다면, 당해세가 다른 빚(근저당권)과 보증금들보다도 먼저 돈을 가져가게 됩니다. 당해세가 아니어도, 임대인이 밀린 세금이 내 보증금의 확정일자보다 앞서 있었다면 이 또한 나보다 먼저 배당받아가게 됩니다. 만약, 내가 최우선변제 대상이라면 내가 세금보다 우선할 수도 있습니다.

 

임금채권이란?

임금채권이란 사용자(사장)가 퇴직한 노동자에게 임금을 주지 않아서, 이를 받아내기 위한 권리라고 보면 됩니다. 임금채권은 근로자를 보호하기 위한 목적을 가지기 때문에 다른 일반적인 채권과는 달리 취급됩니다. 특히 퇴직 직전 3개월분의 임금채권, 재해보상금, 최종 3년간의 퇴직금은 근로기준법 제28조 2항에 근거해서 다른 빚보다 먼저 보호받게 되고, 이를 최우선 임금채권이라고 합니다. 최우선 임금채권은 최우선변제 임대차 보증금과 같은 배당 순위 선상에 놓입니다. 내 보증금이 최우선변제 대상이 아니라면, 주택이 경매에 넘어갔을 때 내 보증금이 최우선 임금채권보다 후순위로 밀릴 수도 있습니다.

 

당해세 및 임금채권 관련 전세사기 예방법

• 미납국세 열람제도를 활용
• 사회보험 완납증명서 또는 납세증명서 확인
• 등기부등본을 확인
• 전세보증금반환보증에 가입

 

첫째, 임대인 동의가 있다면 미납국세 열람제도를 활용해 볼 수 있습니다.

 

둘째, 사회보험 완납증명서 또는 납세증명서를 임대인 동의로 확인해 볼 수 있습니다. 사회보험 미납이 곧 임금 체불은 아니지만, 그 가능성과 위험도를 측정하는 데에는 도움을 줄 거예요. 또한 납세증명서를 통해서 확인해볼 수 있습니다.

 

셋째, 임금을 체불했거나 세금을 체납했을 때 간혹 채권자나 국가가 ‘압류’ 혹은 ‘가압류’와 같은 채권보전조치를 취하는 경우가 있거습니다. 따라서 만일 등본을 확인했는데 ‘압류’, ‘가압류’, 강제경매 개시 결정’ 등 임대인의 소유권이 위태로워지는 단어들이 보인다면 반드시 피하시기 바랍니다.

 

넷째, 내가 미처 예방할 수 없었던 문제가 생겼을 때, 보증보험을 통해 보증금을 보호받을 수 있습니다. 단! 압류, 가압류 등 소유권에 대한 권리침해 상황이 발생한다면 보증보험 가입이 안 됩니다. 그러니까 대항력을 갖추며 최대한 빠르게 보증보험에 가입하는 것이 좋습니다. 집을 구할 때부터, 전세보증금반환보증에 가입할 수 있는 집을 찾는 것도 좋은 방법입니다. 예를 들어, 여러분이 중소기업취업청년 전월세보증금 대출을 100%로 받으셨다면, 대출 상품 자체가 보증보험에 가입되어 있어서 걱정하지 않으셔도 됩니다.

 

 

세입자의 전출신고 후 벌어지는 전세사기

전출신고 후 대출받기

전입신고를 한 후에는 임대인이 무엇을 요구하든 전출신고를 하지 않는 게 좋습니다. 전출신고를 하면 그 순간부터 내 대항력이 와장창! 깨지게 되거든요. 내가 이 집의 세입자로 권리를 보장받기 위해서는 대항력을 유지하고 있어야 하는데, 중요한 요건 중 하나인 ‘전입신고’가 해제되는 것이라, 매우 위험합니다. 분명 내가 먼저 살고 있었는데, 내가 전출신고한 사이에 들어온 빛이 나보다 우선하게 되는 것이기도 합니다. 이런 경우, 집이 경매에 넘어가면 그 빚을 보전하느라 내 보증금을 돌려받지 못하게 될 수도 있습니다.

 

전출신고 후 집 팔기

세입자가 전출신고를 한 사이에 임대인이 집을 필수도 있습니다. 이렇게 되면 소유권이 타인에게로 넘어가게 되고, 내 대항력이 깨진 채로 정말 곤란한 일이 벌어질 수 있습니다. 새 임대인이 나보고 나가라고 했을 때, 이미 내가 전출신고 후 대항력이 깨진 상태이기 때문에 나의 상황을 보호받는 과정이 몹시 복잡해질 수 있습니다.

 

전출신고로 인한 전세사기 예방법

• 임대인의 전출 요구 거절하기

 

 

 

 

 

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