등기부등본 표제부 갑구 을구 보는법(ft. 등기부등본 인터넷발급)

임대차 계약체결을 하기 전에 등기부등본을 확인해야 하는 건 어느 정도는 알고 계실 듯합니다. 하지만 표재부, 갑구, 을구는 무엇이고 어떻게 보는 것인지 알려준 적이 없으니 등기부등본을 자세히 보려고 하지는 않았던 것 같습니다. 등기부등본이란 무엇이고 임대인은 누구인지, 빚은 얼마나 많은지, 누군가의 보증금을 떼먹은 적은 없는지 확인할 수 있는 등기부등본 보는 법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

목차

등기부등본이란

[갑구]임대인=소유주확인하기

[을구]소유권 외 권리관계 확인하기

등기부등본 확인하는 방법 요약

 

 

등기부등본이란

보증금을 지키기 위해서는, 어떤 집을 선택할지 고를 때부터 그 집의 등기부등본을 꼭 확인해야 합니다. 아무리 채광이 좋은 집이라고 해도, 빚이 너무 많아서 나중에 내 보증금을 제때 돌려주지 못한다면, 분명 위험한 집이니 피해야겠죠! 반드시 피해야 하는 집에 대한 단서가 바로 등기부등본에 있습니다.

등기부등본에서는 ①임대인이 누구인지, ②빚이 얼마나 많은지(근저당권 등), ③혹시 누군가의 보증금을 떼어먹은 전적은 없는지(임차권) 등의 정보를 확인할 수 있습니다. 그리고 등기부등본은 계약하기 전에도, 계약 이후 잔금을 치르기 직전에도 반드시 확인해야 합니다. 왜냐하면 내가 입주하기 전에 임대인이 나와 계약한 집을 담보로 빚을 지거나, 아니면 매매를 해버릴 수도 있기 때문입니다.

 

만약, 아파트나 오피스텔 같은 집합건물을 알아보고 있다면, ‘토지’와 ‘건물’을 하나의 등기부등본에서 함께 확인할 수 있습니다. 하지만 다가구주택, 다세대주택, 단독주택 등 집합 건물이 아닌 집을 알아보는 중이라면, 토지에 대한 등기부등본도 함께 확인해봐야 합니다. 건물의 등기부등본이 깨끗해도, 토지 등기부등본이 복잡하게 꼬여 있는 집도 있습니다. 등기부등본은 임대인이 아니더라도 누구나 대법원 인터넷 등기소에서 발급 및 열람할 수 있으므로 확인을 주저하지 마세요. 열람은 700원으로 나의 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다.

 

※단, 임차권자가 임차권등기를 아직 마치지 못한 경우에는 등기부등본에 적히지 않을 수 있습니다. 이 경우, 전입세대 열람내역, 확정일자 부여 현황 등으로 확인해야 합니다.

 

 

 

[갑구]임대인=소유주확인하기

등기부등본의 ‘갑구’에는 소유권에 관한 내용이 적혀 있습니다. 말 그대로 이 집을 소유하고 있는 사람이 누구인지에 대한 정보가 있죠. 그리고 그러한 소유권을 제한하고 있는 문제 상황은 없는지 살펴볼 수 있습니다. 압류 / 가압류 / 가등기 등 주택에 대한 소유권을 제한할 수 있는 조건이 기록되어 있습니다. 예를 들어, 소유주 이름이 ‘김ㅇㅇ’이라고 해도, 세무서가 ‘압류’를 걸어뒀다면, 그 집은 위험한 상태입니다. 압류 / 가압류 / 가등기 등 소유권을 침해할 수 있는 요소가 등기부등본에 적혀 있다면 전세계약의 효력 자체가 사라질 수도 있으니까 전세계약을 체결하지 않는 것이 좋습니다. 

 

[을구]소유권 외 권리관계 확인하기

등기부등본의 ‘을구’에는 이 집에 얽힌 돈 얘기들이 가득 적혀 있어요. ①이미 이 집에 전세권을 가진 사람이 있거나 ②임대인이 집을 담보로 많은 빚을 졌거나, 하는 것들을 을구에서 확인할 수 있습니다.

 

※ 전세권? 용익물권으로 더 알아보기

만일 내가 전세권을 설정하면, 내가 그 집을 소유하지는 않더라도, 이 집을 사용하면서 생기는 수익을 가질 권리가 생깁니다. 이와 같은 권리를 용익물권이라고 합니다. 만약 내가 이미 전세권이 설정된 집에 들어가려고 한다면, 그 전세권이 앞으로 퇴실할 세입자가 설정해 둔 것인지 아니면, 예전 세입자가 보증금을 돌려받지 못해서 등기해 놓은 것인지 확인해봐야 해요. 전자라면 전세권을 없애는 내용을 특약사항에 넣고 계약을 하면 되지만, 후자라면 계약하지 않으시는 게 좋습니다.

 

※ 빚? 담보물권과 근저당권 더 알아보기

은행에 집을 담보로 돈을 빌리면 등기부등본을구에는 ‘근저당권’으로 기록이 남습니다. 그래서 집을 구하는 사람들은 등기부등본을 통해 임대인이 이 집을 담보로 얼마나 빚을 지고 있는지 알 수 있습니다. 이런 걸 담보물권이라고 합니다. 내가 구하는 집에 근저당권이 설정되어 있다면, 임대인이 빌린 돈을 갚지 못해 집이 경매로 넘어가게 될 경우에 내 보증금이 안전할지, 꼭 확인하는 과정이 필요합니다. 만약 임대인이 근저당권을 설정한 시일이 전세계약을 체결하기 전이라면, 경매를 진행할 때 근저당권의 채권자가 세입자보다 먼저 돈을 받게 됩니다. (최우선변제 대상이라면 우선될 수 있습니다.) 그렇기 때문에 나보다 우선하는 빚이 많은지를 꼭 확인해야 합니다. 특히, 근저당권이 설정된 금액과 임차보증금을 합한 금액이 주택의 가격보다 높은지 확인해서 깡통주택인지를 점검해야 합니다.

 

※ 일반적으로 근저당권 설정 금액을 포함한 선순위의 빚(채권)과 임차보증금의 합계가 주택가격의 80% 이하일 경우에 안전한 계약으로 판단합니다. 물론 여기에는 예상치 못했던 미납국세나 임금채권이 있을 수 있다는 사실도 잊어서는 안 됩니다. 아직 제도적으로 세입자가 임대인의 미납국세나 임금채권을 임대인 동의 없이 확인할 방법은 실질적으로 마련되어 있지 않습니다. 그렇지만 보증보험 가입 등을 통해서 혹시나 생길 수 있는 문제를 사전에 방지해 볼 수도 있습니다.

 

등기부등본 확인하는 방법 요약

등기부등본은 크게 ①표제부 ②갑구 ③을구, 이 세 가지 영역으로 구성되어 있습니다. 표제부는 부동산에 대한 일반 현황을 확인할 수 있고, 갑구에서는 소유권에 대한 권리를 확인할 수 있고, 을구에서는 소유권 외 권리를 확인할 수 있습니다.

 

 

 

 

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