신탁 전세사기 피해 나만 몰랐나? 신탁전세사기 주의사항
서울 강서구 "빌라왕", 인천 미추홀구 "건축왕"에 이어 휘말린 신탁 전세사기 나만 몰랐나요?
부동산 전세사기중 높은 비중을 차지하고 있는 신탁 부동산에 대해 실제 피해 사례로 알아 보도록하겠습니다. 전세사기 피해 사실을 알게 된 날부터 경찰서 전세사기 피해신고, 전세사기 특별법 피해자 접수, 민.형사 소송 등 대처하고있는 상황에 대해 앞으로 기록 해 보려고합니다.
목차
신탁 부동산이란?
위탁자(소유자)가 수탁자(신탁회사)와의 계약을 통해 소유권이전 및 신탁등기를 하는 행위를 말합니다.
신탁을 하는 이유는 여러가지 이지만 보통 안전한 담보로 더 많은 금액의 은행 대출을 받기 위해 하는 경우가 많습니다. 대출 발생으로 인해 소유권은 신탁사로 넘어가 신탁등기 되게 됩니다. 쉽게 말해 소유자가 부동산을 담보로 대출을 할때 근저당 담보 대출이 아닌 신탁사에 소유권이전하고 대출을 받는 것입니다. 은행은 개인이 아닌 신탁사인 회사가 주인이니 안전하다 생각하는 것입니다. 따라서 위탁자(소유자)는 법적으로 임대인의 지위를 갖지 않습니다. 은행은 자금회수가 어려워지면 신탁회사가 가진 소유권을 처분합니다. 경매가 아닌 공매 방식을 거치는데 절차가 간편하고, 시간이나 비용도 적게듭니다. 그래서 은행도 복잡한 근저당보다는 신탁을 선호하는 편입니다.
신탁 전세사기 피해 사례
동의서 없이는 허위계약 불법점유자 신세
전세사기 피해 사실을 알게 되었을때는 이미 공매공고가 개시 된 후였고 임대차 계약시 동의서를 받았는지가 처음 받은 질문이었습니다.
동의서? 무슨 동의서? 누구에게 받은 동의서?
부동산을 신탁한 위탁자는 임차인과 임대차 계약을 맺기 위해서는 우선수익자인 은행, 수탁자인 신탁회사의 동의를 얻어야 합니다. 소유권을 가진 신탁자의 동의없이 위탁자와의 계약은 이미 성립하지 않기 때문에 불법점유자가 되며 퇴거 명령시 집을 비워야 합니다. 또한 임대차계약서 효력이 없으므로 최우선 변제금 제도도 소용이 없습니다. 동의서를 받은 임차인도 있었지만 동의서 마저 위조문서로 확인 되었습니다. 동의서를 받았다 하여도 다시한번 더 신탁사에서 발급한 내용이 맞는지 직접 확인하여야 합니다.
중개사는 계약시 신탁회사가 부동산의 소유자로 등기되어 있으므로 신탁회사와 직접 체결하지 않은 임대차계약은 신탁원부에 따라 회사의 승락이 없다면 대항력이 없다는 점과 임대차계약에 대한 회사의 사전승낙이 있는지 여부등을 확인하고 설명할 의무가 있지만 이를 이행하지 않았습니다.
전세사기 피해자 신고
보증금을 돌려받지 못한다는 급한 마음에 제일 먼저 가까운 경찰서를 찾아 전세사기 피해자 신고를 하였습니다. 늦은 시간이었지만 다행히 당일 당직자가 해당 사건 담당자 근무중이라 바로 접수할 수 있었습니다. 미리 관할 경찰서에 연락하여 담당부서와 담당자 확인을 하고 방문하시는 것이 좋습니다. 방문 약속을 하고 첨부서류(임대차계약서, 신분증)준비하여 접수 하시면 됩니다. 임대차 계약서는 확정일이 표기된 복사본을 준비하시면 되고, 진술서 작성할 내용도 일자, 시간, 장소, 당시 참석자 등 구체적인 내용을 적어야하니 미리 정리하고 방문하시는게 좋습니다. 돌아 온 후 놓친 부분이 생각난다면 추가진술도 가능합니다. 추후 신고 접수 여부와 수사진행사항 확인 방법도 기록하도록 하겠습니다.
전세사기 특별법 피해자 접수
다음날 해당 관할 구청으로 달려가 전세사기 특별법 피해자 접수도 하였습니다. 전국적으로 전세사기 피해가 늘다보니 피해자 접수창구가 따로 분리되어 있었습니다. 서울주거포털 사이트에서 전세사기피해자 결정 신청서를 다운받아 작성하고 첨부서류도 미리 준비하였습니다. 신청서 작성할 공간도 협소하다보니 저 처럼 미리 작성 후 방문하시는걸 권해드립니다. 피해자 지원을 신청한 임차인은 관할 지자체의 조사와 전세사기 피해지원 위원회 심의·의결을 거쳐 60일 내에 전세사기 피해자 여부를 결정받습니다. 다만 자료보완 등 심의를 위해 필요한 경우 심의기간을 15일간 연장할 수 있습니다. 심사 결과에 이의가 있는 경우에는 30일 내에 이의신청을 할 수 있고, 20일 내에 재심의 결과를 받아볼 수 있습니다.
전세사기 특별법 피해자 신청방법
전세사기 특별법 피해자 신청 제출서류 다운받기 ↓
전세사기 특별법 지원대책
신탁 전세사기 예방
부동산 담보 신탁이 되어있는 부동산 전세 계약 체결시 신탁원부 확인!!
신탁등기된 부동산을 임대차계약 진행하게 될때는 소유권이 누구에게 있는지 살펴볼 수있는 신탁원부를 확인 하여야 합니다. 신탁원부도 생소한데 이런 내용을 알고있기란 쉽지 않겠죠?
일반적으로 부동산 등기부 등본 부터 확인하게 됩니다. 등기부 등본 "갑구"란에 소유자가 "수탁자 00000신탁" 이라고 적혀있거나 그 아래 신탁원부 제0000호 라고 기재되어있으면 신탁원부를 반드시 확인 하여야합니다.
해당 신탁원부에는 '임대차계약은 위탁자가 우선수익자의 서면동의를 첨부해 수탁자에게 요청할 경우 위탁자, 수탁자, 임차인 간에 체결하거나 수탁자가 별도의 임대차 동의서를 교부하기로 한다'고 나와 있었습니다. 계약을 체결할 땐 수탁자의 동의가 있어야 한다는 내용을 확인 할 수 있습니다.
신탁사 문의 후 준비 서류등을 사전에 꼼꼼히 체크한 후 계약을 체결하시기 바랍니다.
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